El TSJ de Aragón acaba de dictar una sentencia en la que concluye que en la comprobación de valores a los efectos de liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), debe tenerse cuenta la situación de suelo rural de las parcelas clasificadas como suelo urbano no consolidado, pendientes de transformación urbanística.

Como es sabido, la base imponible del ITP, está constituida por el valor real del bien transmitido (artículo 10.1 TRLITP). Tratándose de bienes inmuebles, la determinación de lo que es el valor real del bien transmitido y la comprobación de este valor, viene planteando dificultades y suscitando controversias.  Sirvan como ejemplo de esta controvertida situación, las recientes sentencias del TS 842 y 843 de 2018 de 23 de mayo –y otras posteriores-, que consideran que el método de comprobación por índices o coeficientes (artículo 57.1.b LGT) no es idóneo para determinar el valor real de los bienes inmuebles, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto que se pretende valorar. En estas sentencias se recuerda que:

El valor real configura un concepto jurídico indeterminado de imprecisos perfiles, como esta Sala ha subrayado en una jurisprudencia constante y uniforme, puesto que no se ampara en definición legal alguna y, permite, sea cual fuere el medio de comprobación o determinación que en cada caso se utilice, un cierto margen legítimo. El valor real no arroja – no puede hacerlo- un guarismo exacto, único y necesario, sino una franja admisible entre un máximo y un mínimo. Así sucede cuando se acepta el valor declarado por el administrado -que puede variar en unos y otros casos-; también cuando se acude al dictamen de peritos de la Administración (art. 57.1.e) LGT ); o, en fin, si se emplean otros medios de comprobación legalmente previstos, como los precios medios de mercado o las valoraciones atribuidas a efectos de aseguramiento o hipotecarios.

Esta inexactitud a priori, consustancial a la idea de valor real y a su integración en la categoría dogmática de los conceptos jurídicos indeterminados, guarda relación directa con la que padece otra noción relativamente semejante, la de valor de mercado. Ello hasta el punto de que esta misma Sala, en jurisprudencia reiterada, identifica ese valor real con el “…precio que sería acordado en condiciones de mercado entre partes independientes...” (Sentencia, entre otras, de 18 de junio de 2012, pronunciada en el recurso de casación nº 224/2009 (ES:TS : 2012:4224), para un caso de IRPF).

La dificultad de determinar el valor real de los inmuebles a los efectos del ITP, se acrecienta cuando se trata de suelos en proceso de transformación urbanística. No queda claro en estos casos si para la determinación del valor real de los terrenos transmitidos, deben aplicarse las reglas de valoración establecidas en la legislación del suelo. Sobre esta cuestión se acaba de pronunciar el TSJ de Aragón en la sentencia 1189/2018, de 12 de diciembre.

En este caso se adquirió por compraventa una parcela clasificada en el PGOU como suelo urbano no consolidado e incluida en una unidad de ejecución, sin que en la fecha de la adquisición se hubiese iniciado el proceso de transformación urbanística. Es decir, el ámbito en el que estaba incluido la parcela estaba ordenado detalladamente en el PGOU –no siendo necesario la aprobación de planeamiento de desarrollo- pero no se había iniciado la ejecución del Plan.

La entidad adquirente en la autoliquidación practicada del ITP declaró como valor real el precio de compra de la parcela. El precio pagado por esta parcela, que tiene una superficie de 16.455 m2, fue 1.202.024,21 euros. No conforme, la Administración autonómica realizó una comprobación de valores mediante dictamen de perito de la Administración (artículo 57.1.e LGT), que dio como resultado un valor real de 1.965.566,74 euros, practicando la liquidación correspondiente a este importe. Este valor real resultó de considerar la parcela transmitida como suelo urbano, aplicándole las reglas de valoración del suelo para esta clase de suelo. Interpuesta reclamación económico-administrativa contra la liquidación practicada tras  la comprobación de valores, fue estimada por el  Tribunal Económico-Administrativo Regional de Aragón (TEARA)  El argumento utilizado para estimar el recurso es que el informe pericial valoró la parcela como suelo urbano, siendo que tras la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo (LS 2007), debió tenerse en cuenta no la clasificación del suelo sino su situación básica.

Esta es la cuestión controvertida sobre la que dilucida el TSJ de Aragón en la sentencia que se comenta: si para determinar el valor real de la parcela transmitida a los efectos de la liquidación del ITP, debe tenerse en cuenta la clasificación del suelo en el Plan General -clasificada como suelo urbano, en la categoría de no consolidado-o su situación urbanística, atendiendo a la distinción que hace la  LS 2007 -y las leyes que le suceden-, entre situación  básica de suelo rural y  de suelo urbanizado.

La sentencia del TSJ de Aragón confirma la resolución del TEARA y concluye que la liquidación practicada por la Administración autonómica tras la comprobación del valor real de la parcela, no se ajusta a derecho al aplicar los criterios de valoración del suelo en situación de urbanizado, siendo que la parcela en cuestión estaba situación de suelo rural, al no haberse producido la transformación urbanística de la unidad de ejecución en la que estaba incluida.

A tenor de lo establecido en esta sentencia –y también en la resolución del TEARA, que confirma-, cabe entender que para determinar a efectos del ITP el valor real de las parcelas clasificadas como suelo urbano o urbanizable, que estén pendientes de transformación urbanística, se tendrá en cuenta su situación básica como suelo rural. De manera  que estos terrenos se valorarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración. En ningún caso podrán tomarse en consideración las expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por los instrumentos de planeamiento urbanístico.

No obstante, el precio que se suele pagar por la adquisición de estas parcelas en situación de suelo rural, incluye en parte estas expectativas urbanísticas. Es lo que ha sucedido en el caso que nos ocupa: se paga 1.202.024,21 euros por una parcela de 16.455 m2. En estos casos, cuando el precio pagado por la compra de una parcela es superior al valor que resultaría de una comprobación aplicando las reglas de valoración del suelo en situación rural, se toma el precio como base imponible del ITP, conforme a lo establecido en el apartado 3 del artículo 46 TRLITP.

En resumen, la Administración tributaria, al comprobar el valor real a efectos del ITP, no puede aplicar la reglas de valoración del suelo en situación de urbanizado a terrenos clasificados como suelos urbanos o urbanizables pendientes de transformación urbanística.

Pedro Corvinos Baseca