costes de urbanización; afección urbanística

A vueltas con la afección urbanística: no cabe prorrogar el plazo de caducidad

En un post anterior se comentó la Resolución de 1 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado  , en la que se reconoce la caducidad de la afección urbanística de las fincas de resultado al pago de los costes de urbanización, una vez transcurridos siete años desde la fecha de inscripción de la afección en el Registro de la Propiedad; caducidad que opera únicamente en beneficio de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la inscripción del proyecto de reparcelación, sin intervención en el procedimiento de equidistribución.

Pues bien, la Dirección General de los Registros y del Notariado, en Resoluciones de 31 de enero  y 26 de mayo de 2014, ha tratado la cuestión de si es posible prorrogar el plazo de caducidad de la afección urbanística, en aplicación del artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Las referidas Resoluciones resuelven los recursos interpuestos contra las notas de calificación de los Registradores de la Propiedad, denegando la prórroga de las afecciones urbanísticas que gravan las parcelas resultantes en los proyectos de reparcelación.

Estas Resoluciones señalan que el hecho de que las fincas no queden afectas por más de siete años –art. 20 RD 1093/1997, de 4 de julio- se produce porque el legislador consideró que es un plazo suficiente para la ejecución de la urbanización y para exigir las cantidades correspondientes. Se deja claro que este plazo de caducidad hay que computarlo desde la fecha de inscripción de la afección, beneficiando únicamente a los titulares del dominio u otros derechos reales o cargas cuya inscripción o anotación se haya producido sobre las fincas de resultado, sin intervención en el expediente de equidistribución, y que no se hayan subrogado voluntariamente en las cargas pendientes de urbanización.  Y se precisa que la caducidad de la afección no conlleva la extinción de la obligación legal del propietario de hacer frente a los gastos de urbanización puesto que en tanto que el suelo no haya sido objeto de la completa transformación urbanística está vinculado al pago de los gastos de urbanización por imperativo legal.

Hechas estas precisiones, se llega a la conclusión de que no se puede prorrogar el plazo de caducidad de las afecciones urbanísticas, considerando que “…no cabe aplicar por analogía a las notas marginales de afección real la norma de la prórroga prevista para las anotaciones preventivas en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, puesto que de acuerdo con todo lo expuesto, no puede sostenerse que exista identidad de razón entre ambas clases de asientos (art. 4.1 del Código Civil), máxime cuando su prórroga determinaría un perjuicio a titulares de derechos inscritos en el ínterin”.

No obstante se hace una salvedad al permitir que pueda extenderse una nueva nota de afección en el caso de modificación del proyecto de urbanización que de lugar a la retasación de las cargas, con la consiguiente modificación del proyecto de reparcelación.

Pedro Corvinos

Caducidad de las afecciones urbanísticas al pago de los costes de urbanización

Comentario a la Resolución de 1 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado

La legislación del suelo –artículo 16.6 Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo (TRLS)- contempla la afección de los terrenos incluidos en determinados ámbitos de actuación al cumplimiento de los deberes urbanísticos que incumben a los promotores. En particular, los artículos 126 y 178 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística (RGU), prevén la afección de las fincas resultantes en los procedimientos de equidistribución al pago de los costes de urbanización.

El tratamiento registral de esta garantía se establece en los artículos 19 y 20 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, preceptos que resuelven algunas dudas que se venían planteando.

Esta afección urbanística tiene por finalidad garantizar que se completará el proceso de transformación urbanística de los terrenos incluidos en un determinado ámbito de ejecución, en beneficio del interés público representado por el planeamiento urbanístico que ordena el ámbito. Pero también en beneficio de los titulares de derechos sobre las fincas existentes, que obtienen una plusvalía al completarse la transformación urbanística.

La cuestión de la caducidad de estas afecciones, que es la que aquí nos ocupa, no ha planteado problemas mientras los procesos de transformación urbanística se han desarrollado en plazos razonables, impulsados  por la liquidez en los mercados del suelo e inmobiliario y por la creciente demanda de todo tipo de productos a precios cada vez mayores. En este contexto económico favorable, los titulares de inmuebles inmersos en procesos de transformación han cumplido con sus obligaciones urbanísticas, sin necesidad de hacer efectiva la garantía que supone la afección urbanística.

La situación cambia sustancialmente con la crisis económica que ha afectado con especial intensidad al mercado inmobiliario. La falta de liquidez y la situación de endeudamiento de todos los agentes que intervienen en este mercado, ha provocado la ralentización o paralización de los procesos de transformación urbanística y, en muchos casos, el impago de los costes de urbanización. Es en este nuevo contexto económico de crisis cuando surge el problema de la caducidad de las afecciones urbanísticas.

La Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante DGRN) ha tenido ocasión de pronunciarse sobre esta cuestión al resolver un recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el Registrador de la Propiedad de Madrid nº 17, denegando la cancelación de una afección urbanística al pago de costes de urbanización.

La cancelación la solicitó una entidad mercantil que había resultado adjudicataria de la finca en un procedimiento de ejecución extrajudicial, en el que se ejecutó una hipoteca constituida sobre dicha finca. La solicitud de cancelación se fundamentó en la caducidad de la afección urbanística al haber transcurrido el plazo establecido en el artículo 126 del RGU.

El Registrador de la Propiedad deniega la solicitud de cancelación de la afección urbanística, argumentando que esta afección legal no tiene plazo de caducidad. Se advierte además en el escrito de calificación que se había iniciado por el Ayuntamiento de Madrid un procedimiento administrativo de apremio, que constaba en la nota al margen de la inscripción.

La DGRN, en la Resolución que nos ocupa, determina en primer lugar el alcance subjetivo de la caducidad de la afección urbanística, prevista en el artículo 20.1 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Entiende este órgano que pueden beneficiarse de la caducidad de la afección “… los titulares del dominio u otros derechos reales o cargas cuya inscripción o anotación se haya producido sobre las fincas de resultado, sin intervención en el expediente de equidistribución, que no se hayan subrogado voluntariamente en las cargas pendientes de urbanización”.

De manera que los adquirentes de derechos sobre fincas de resultado que se encuentren en esta situación no se verán perjudicados por la afección urbanística, una vez transcurridos siete años desde que se extienda la nota de afección en el Registro de la Propiedad, sin que en este plazo se hubiese tomado la anotación preventiva de embargo. Y se deja claro en esta Resolución que no cabe entender prorrogada la preferencia que da la afección urbanística por existir una nota marginal de expedición de certificación en un procedimiento de apremio, del que no se ha tomado anotación preventiva de embargo.

Así pues, según se desprende de esta Resolución de la DGRN, la caducidad de la afección urbanística opera únicamente en beneficio de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la inscripción del proyecto de reparcelación, constituidos por tanto en favor de quienes no han intervenido en el procedimiento de equidistribución. En consecuencia, no podrán beneficiarse de la caducidad de la afección urbanística los titulares del dominio u otros derechos reales o cargas que hayan intervenido en el procedimiento de equidistribución.

Lo cierto es que la distinción que se hace en esta Resolución para determinar que titulares de derechos pueden beneficiarse de la caducidad de la afección –sólo los titulares de derechos cuya inscripción o anotación se haya producido sobre las fincas de resultado, sin intervención en el expediente de equidistribución y que no se hayan subrogado voluntariamente en las cargas pendientes de urbanización- no viene expresamente contemplada ni en el artículo 20 del RD 1093/1997 ni tampoco en el artículo 126 del RGU.

Este planteamiento de la DGRN coincide con la postura mantenida por Arnaiz Eguren[1]. En el comentario que hace este autor del artículo 20 del RD 1093/1997, considera que las normas que regulan caducidad de la afección urbanística suponen una manifestación específica del respeto a la seguridad del tráfico, en la medida que sujetan a caducidad, respecto del tercer adquirente inscrito de la finca de resultado, los efectos de la subrogación legal en las obligaciones urbanísticas del transmitente de la finca. Cabe entender que es la protección al tercer adquirente la que justifica la caducidad de la afección urbanística.

Al hilo de lo expuesto cabe plantearse si la caducidad de la afección en beneficio del tercer adquirente conlleva únicamente la liberación de la finca gravada o si también queda extinguida la deuda garantizada con la afección de la finca.


[1] R. Arnaiz Eguren: La inscripción registral de actos urbanísticos, Madrid, 2001 (2.ª ed.)