En dos artículos anteriores (aquí y aquí) he tratado la problemática de la caducidad de la afección urbanística, comentando algunas resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado (DGRN). Dedicaré este artículo a comentar una reciente resolución de este órgano (resolución de 28 de junio de 2017), en la que se contempla la posibilidad extender una nueva nota de afección, una vez caducada la anterior. Y aprovecharé para comentar dos recientes sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Aragón (STSJ AR 420/2017, de 21 de marzo;  STSJ AR 493/2017, de 12 de abril), que precisan quienes pueden beneficiarse de esta garantía real.

Conviene recordar que el apartado 6 del artículo 18 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLS), establece la afección de los terrenos incluidos en determinados ámbitos de actuación al cumplimiento de los deberes urbanísticos que incumben a los promotores. Así mismo, los artículos 126 y 178 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística (RGU), prevén la afección de las fincas resultantes en los procedimientos de equidistribución al pago de los costes de urbanización. El tratamiento registral de esta garantía viene establecido en los artículos 19 y 20 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, preceptos que vienen a resolver algunas dudas que se venían planteando.

Esta afección tiene por finalidad garantizar que se completará el proceso de transformación urbanística de los terrenos incluidos en un determinado ámbito de ejecución, en beneficio del interés público representado por el planeamiento urbanístico que ordenan el ámbito. Pero también en beneficio de los titulares de derechos sobre las fincas existentes, que obtienen una plusvalía al completarse la transformación urbanística.

La DGRN ha mantenido en varias resoluciones que una vez transcurridos siete años desde que se extiende la nota de afección en el Registro de la Propiedad, se produce la caducidad automática de la afección urbanística, de la que se benefician únicamente los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la inscripción del proyecto de reparcelación, sin intervención en el procedimiento de equidistribución. Por otra parte,  en estas resoluciones se ha rechazado la posibilidad de prorrogar este plazo, si bien se permite que pueda extenderse una nueva nota de afección en el caso de modificación del proyecto de urbanización que de lugar a la retasación de las cargas, con la consiguiente modificación del proyecto de reparcelación.

De esta cuestión,  de la posibilidad de extender una nueva nota de afección una vez caducada la anterior, se ocupa precisamente la resolución de la DGRN de 21 de junio de 2017. En este caso el agente urbanizador pretende inscribir en el Registro de la Propiedad, la memoria de cuotas de urbanización de un sector, aprobada por el órgano municipal competente, que modificaba las cantidades de la cuenta de liquidación provisional del proyecto de reparcelación.

 El Registrador deniega la inscripción al considerar que la afección urbanística estaba ya caducada, por lo que no cabe inscribir la memoria de cuotas de urbanización. Argumenta, además, que la memoria de cuotas de urbanización presentada es una mera modificación de las cantidades en la cuenta de liquidación provisional, en parte abonadas, que por su simplicidad no implica una retasación de cargas y no puede ser considerara una modificación sustancial del proyecto de reparcelación que permitiría la práctica de una nueva afección real.

Se alega en el recurso que la memoria de cuotas de urbanización, es consecuencia de la aprobación de un nuevo proyecto de urbanización que ha supuesto un considerable incremento de las obras a ejecutar y, por tanto, de los costes de urbanización. Ello ha supuesto, se dice, la modificación objetiva de las cuotas de urbanización inicialmente consignadas en el proyecto de reparcelación respecto cada finca incluida en el ámbito de la actuación.

La resolución de la DGRN estima el recurso al entender que “… nada obsta a la extensión de una nueva nota de afección, permitida por otra parte en la legislación autonómica, en caso de producirse una modificación del proyecto de urbanización que implique a su vez la de las cuotas correspondientes a la reparcelación previamente inscrita, pueda extenderse una nueva nota de afección, y ello con independencia de la envergadura de la modificación operada, pues con ello se consigue que el registro se adecue con exactitud a los cambios efectuados. Siempre, claro está, que la alteración del proyecto cumpla las reglas generales previstas al efecto, entre ellas que hayan sido notificados todos los propietarios y titulares de derechos y cargas de las fincas de que se trata y que dichos acuerdos sean son firmes, habiendo puesto fin a la vía administrativa”.

Es decir, cualquier modificación del proyecto de urbanización que implique un cambio en las cuotas de urbanización establecidas en la cuenta de liquidación del proyecto de reparcelación, independientemente del alcance de esta modificación, puede dar lugar a que se extienda una nueva nota de afección, aun cuando hubiese caducado la afección urbanística inicialmente practicada.

Como he dicho, aprovecho la ocasión para comentar las sentencias del TSJ AR 420/2017, de 21 de marzo y 493/2017, de 12 de abril, que abordan la cuestión de quiénes pueden beneficiarse de la garantía que supone la afección de las parcelas resultantes de un proyecto de reparcelación al pago de los costes de urbanización.

En los casos resueltos en estas sentencias se plantea un problema que viene siendo frecuente desde que comenzó la crisis del sector inmobiliario que, como es sabido, dio lugar a la paralización de los desarrollos urbanísticos en marcha. La demora en los desarrollos urbanísticos, ha supuesto en un buen número de casos el impago de las deudas contraídas por las Juntas de Compensación, motivado a su vez por el impago de las derramas correspondientes a los miembros de las Juntas.

El hecho de que las Juntas de Compensación no suelan tener patrimonio propio y el que en muchas ocasiones el control de éstas lo tengan precisamente los miembros de la Junta que le adeudan el pago de las derramas, dificulta el cobro de las deudas por los acreedores.

En los supuestos abordados en estas sentencias, la Junta de Compensación adeuda a la empresa urbanizadora el importe correspondiente a la ejecución de las obras de urbanización. Las deudas son reconocidas en los Acuerdos alcanzados por las partes en procesos jurisdiccionales seguidos ante la jurisdicción contencioso-administrativa a instancia de la empresa urbanizadora; intervienen también en estos Acuerdos homologados los miembros de las Juntas de Compensación, estableciéndose el importe que cada uno de ellos debía abonar a la empresa urbanizadora y el plazo para realizar el pago.

Como quiera que ni las Juntas de Compensación ni sus miembros abonaron en su totalidad el importe pactado en los referidos Acuerdos, las empresas urbanizadoras solicitaron al Juzgado de lo CA, con el fin de hacer efectiva la garantía real de la afección urbanística, que despáchese la ejecución embargando las parcelas resultantes de los proyectos de reparcelación, propiedad de los miembros de las Juntas. El Juzgado de lo Contencioso-administrativo desestimó las solicitudes de despachar la ejecución, considerando que la afección urbanística es una garantía en beneficio exclusivo de la Junta de Compensación y no de la empresa que ha ejecutado las obras de urbanización.

La empresa urbanizadora recurre en apelación los Autos rechazando el despacho de la ejecución, alegando que tiene derecho a beneficiarse del privilegio de la afección urbanística, dado que la deuda reclamada tiene su origen en la ejecución de las obras de urbanización y teniendo en cuenta que las parcelas resultantes, propiedad de los miembros de la Junta de Compensación, se han visto beneficiadas por las obras de urbanización. Se alega también que las Juntas de Compensación, si bien tiene personalidad jurídica propia y diferente a la de sus miembros no son titulares de ningún bien, por lo que no deberían separarse sus patrimonios a los efectos de garantizar el pago de las deudas contraídas por la Junta.

Las sentencias que se comentan desestiman los recursos de apelación interpuestos y, reproduciendo el artículo 19 Real Decreto 1093/1997,  llegan a la conclusión que: “Todo el precepto está dirigido a garantizar el cobro de la Administración o de la entidad urbanística, pues ambas son las únicas bien de forma directa o bien en vía de tutela que aprueban el proyecto y fijan el saldo de liquidación definitiva. No se prevé la aplicación analógica del mismo que se solicita en el recurso de apelación y en menor medida si tenemos en cuenta -como dice el Auto apelado-, que solo cabría permitir que acreedores se colocasen por delante en el cobro de la Administración o de la entidad urbanística en el caso de que esos créditos para financiar la realización de obras estuviesen garantizados con una hipoteca, algo que no consta”

Interesa destacar al hilo de lo expuesto, que en una de estas sentencias -STSJ AR 420/2017, de 21 de marzo- se rechaza la legitimación pasiva en el proceso de ejecución de los miembros de la Junta de Compensación, argumentando: “… que el acuerdo objeto de convalidación es entre el recurrente y la Junta de Compensación, por tanto solo cabe exigir el pago a la citada entidad, que no puede olvidarse tiene personalidad jurídica propia, como dicen sus Estatutos. Y ello con independencia de que en el Acuerdo homologado, se conviniese también cual era la cuantía que cada propietario en relación a su cuota debería abonar. Pero reiteramos se trata de la relación interna entre propietarios y Junta de Compensación” Y se sigue diciendo: “Si permitiésemos que el recurrente pudiera traer a esta ejecución a los propietarios estaríamos desnaturalizando la personalidad jurídica de la Junta, tanto más si como aquí no se ha acreditado que la deuda sea incobrable, por desaparición o imposibilidad de pago de la propia Junta”

En consecuencia, y a la vista de la conclusión a la que se llega en estas sentencias, las empresas urbanizadoras no pueden beneficiarse de la garantía real de la afección urbanística sobre las parcelas resultantes, para hacer efectiva la deuda contraída por la Junta de Compensación por la ejecución de las obras de urbanización.

Se apunta en estos procesos como posibles medios para hacer efectivos los derechos de crédito que tiene la empresa urbanizadora, el embargo del derecho de cobro de la Junta a sus miembros o el ejercicio de una acción subrogatoria del art. 1111 del Código Civil.

Pedro Corvinos Baseca