La sentencia del TS 155/2018, de 24 de enero resuelve una interesante cuestión,  en la que se plantea si el adquirente de una parcela queda subrogado en el derecho de resarcimiento que correspondería al transmitente frente a un Municipio, al amparo de lo establecido en el artículo 19 RDL 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo (TRLS 2008). En este caso el adquirente de la parcela reclamaba una indemnización por los perjuicios ocasionados como consecuencia de la suspensión de licencias urbanísticas al anterior propietario, lo que le impidió edificar en la parcela transmitida.

El apartado 1 del citado artículo –en los mismos términos el artículo 27.1 del RDL 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLS 2015)- establece lo siguiente:

“La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real”

De manera que la controversia se centra en determinar si el derecho de resarcimiento del propietario inicial de la parcela, se incardina en el conjunto de derechos y deberes que comporta la subrogación de las determinaciones urbanísticas, prevista en el artículo 19.1 TRLS 2008.

La sentencia dictada en casación confirma la dictada en instancia por el TSJ de Canarias, considerando inadmisible que el adquirente de la parcela quede subrogado en el derecho de resarcimiento. Se deja claro, en primer lugar, que el derecho de resarcimiento por responsabilidad tiene naturaleza obligacional y no real. La consecuencia es que este derecho obligacional debiera haber sido específicamente transmitido, dado que no está incluido entre los derechos en los que queda subrogado el adquirente de la parcela.

Se expone en la sentencia –fundamento de derecho tercero-, el alcance de la subrogación de derechos prevista en el apartado 1 del artículo 19 TRLS 2008, en los siguientes términos:

En efecto, lo que contempla el artículo 19, siguiendo una tradición de nuestro Derecho Urbanístico, es la imposición de las determinaciones del planeamiento sobre los terrenos, con independencia de quien sea su titular, en un a modo de “ius ob rem”, conforme a la terminología iuscivilista que entronca con el artículo 348 del Código Civil, que condiciona la propiedad de las cosas a los límites impuestos por la ley, criterio reiterado en el artículo 33 de la Constitución, suponiendo la ordenación urbanística y territorial la configuración de la propiedad inmobiliaria y, por tanto, se impone con independencia de su titularidad dominical. Ahora bien, deberá convenirse que esa imposición activa y pasiva, derechos y deberes, se refieren a las determinaciones urbanísticas o, si se quiere, en término iuscivilistas, a cuestiones reales en el sentido que afecten directamente a la cosa, a los terrenos. En modo alguno pueden extenderse esos efectos a los derechos personales, obligacionales, de quien en cada momento sea el propietario de los terrenos.

Es cierto que entre los deberes impuestos por el planeamiento existen algunos de naturaleza obligacionales, incluidos los de hacer, pero cuando se impongan directamente por el planeamiento y vinculados a la cosa, al terreno (“ius ob rem”), como una determinación más del mismo, pero no aquellos derechos obligaciones de los que sea titular el dueño actual de la cosa, de los terrenos, al margen de esas limitaciones y facultades que impone, sobre ella, el planeamiento”.

No está incluido, por tanto, en la subrogación de derechos prevista en el artículo 19.1 TRL2008 (artículo 27.1 TRLS 2015), el derecho de resarcimiento por los daños ocasionados como consecuencia de la suspensión de licencias urbanísticas. Y ello porque se trata de un derecho de contenido obligacional que no viene impuesto por el planeamiento.

Así pues, se concluye que el perjudicado es el propietario de la parcela que se transmite y, por consiguiente, quien está legitimado para reclamar la indemnización por los daños que la suspensión de licencias pudiera haber ocasionado. Se argumenta al respecto que “… si se perjudicó al anterior propietario de las fincas de autos por la suspensión de las licencias, que ciertamente es tan legítimo como lo que pretende la recurrente después de adquirir las fincas, deberá concluirse que ese derecho de resarcimiento no es del actual propietario, que en nada se perjudicó antes de adquirir la propiedad, sino del anterior dueño de los terrenos que fue el que sufrió el daño por la suspensión de las licencias”.

Lo que sí que cabe es que el titular de este derecho de carácter personal a ser indemnizado, lo transmita específicamente al transmitir la propiedad de la parcela.

Pedro Corvinos Baseca