El Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) ha dictado recientemente dos sentencias –STS 379/2014, de 15 de julio y STS 396/2014, de 21 de julio-, en las que resuelve la controversia suscitada en relación con la calificación de las cuotas de urbanización –derramas y excesos de adjudicación- adeudadas a una Junta de Compensación, realizada por los administradores concursales.

Los administradores concursales sólo admiten como créditos con privilegio especial y con cuantía propia, aquellos correspondientes a los excesos de adjudicación. Los créditos correspondientes a las derramas, tanto anteriores como posteriores al concurso, son calificados como privilegiado especial contingente sin cuantía propia, al considerar que estaban sujetos a una liquidación definitiva al término de la ejecución urbanística. Por su parte, la Junta de Compensación ha venido manteniendo que todos los créditos anteriores al concurso, incluyendo derramas y excesos de adjudicación, debían calificarse de privilegio especial con cuantía propia y los posteriores al concurso como crédito contra la masa. Y la empresa concursada, que no impugnó el crédito de la Junta de Compensación incluido en la lista de acreedores que acompañaba al informe de los administradores concursales, considera que estos créditos son ordinarios sin privilegio especial. Este es, por otra parte, el criterio que se mantiene en la sentencia dictada en primera instancia por el Juzgado de lo Mercantil.

La sentencia dictada en segunda instancia por la Audiencia Provincial, apreció un vicio de incongruencia en la sentencia del Juzgado de lo Mercantil dado que, atendiendo los razonamientos de la empresa concursada, que no había impugnado el crédito de la Junta de Compensación, degradó el crédito considerándolo, como se ha dicho, ordinario sin privilegio especial. Además, estimó en parte el recurso de apelación de la Junta de Compensación, concluyendo que los créditos por el principal de las cuotas de urbanización anteriores al concurso debían ser reconocidos con privilegio especial, suprimiendo la calificación de contingentes, y las giradas tras la declaración del concurso como créditos contra la masa.

Así las cosas, las cuestiones que se suscitan ante el Tribunal Supremo son, por un lado, si los créditos reconocidos a la Junta de Compensación tienen o no la consideración de contingentes y, por otros lado,  si los créditos de la Junta por derramas posteriores a la declaración del concurso son créditos contra la masa o no.

Antes de entrar a resolver estas dos cuestiones, el Tribunal Supremo recuerda que las obras de urbanización son obras públicas y, precisamente, para garantizar el pago de estas obras quedan afectadas las fincas resultantes en el proceso de equidistribución. Y se deja claro que esta garantía real tiene la consideración de hipoteca legal tácita a los efectos previstos en el 90.1.1º LC. Se dice al respecto:

 “A la vista de cuanto precede, cabe concluir que las obligaciones derivadas de los planes de ordenación urbanística, concretamente las derivadas de la urbanización de la unidad de actuación, son obligaciones de carácter real, que dan una preferencia de cobro sobre el bien afectado, por encima de cualquier otro derecho inscrito con anterioridad, por lo que cabe hablar, de conformidad con el art. 90.1.1º LC , de una hipoteca legal tácita, cuya constancia en el Registro de la Propiedad, sea mediante una inscripción de los planes de equidistribución, sea mediante anotaciones marginales (actos a los que nos hemos referido), aunque no haya sido inscrita como tal hipoteca, da derecho a exigir a que se convierta de forma expresa con tal carácter ( art. 158.2 LH ). Sin embargo, ello no impide que ostente la condición de hipoteca legal tácita a efectos del reconocimiento del privilegio especial, pues en el apartado 2 del art. 90 LC , se establece que, para que puedan ser clasificada con tal carácter, la respectiva garantía deberá estar constituida con los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros, salvo que se trate de hipoteca legal tácita o de los refaccionarios de los trabajadores” .

Entrando en la cuestión de si los créditos de la Junta de Compensación tienen o no carácter contingente, las sentencias rechazan que las derramas por las obras de urbanización puedan ser consideradas créditos sometidos a condición suspensiva por el hecho de quedar sujetas a la liquidación definitiva. Se afirma que los créditos por derramas son créditos ciertos, vencidos y exigibles cuya existencia no depende de la liquidación definitiva. En consecuencia, no pueden ser considerados créditos contingentes sin cuantía, como los califica la Administración concursal.

Por último,  se mantiene en las sentencias que las derramas devengadas a partir de la declaración de concurso  deben considerarse créditos contra la masa –artículo 84.2.10º LC-, dado que tienen su origen en la obligación legal de los propietarios de contribuir a los gastos de urbanización (artículo 16.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo)

Acabaré este comentario planteando la cuestión de la incidencia que puede tener en la calificación de estos créditos la caducidad de la afección urbanística que garantiza el pago de las cuotas de urbanización. Conviene recordar a este respecto la Resolución de 1 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado (véase el comentario a esta Resolución), en la que se reconoce la caducidad de la afección urbanística de las fincas de resultado al pago de los costes de urbanización, una vez transcurridos siete años desde la fecha de inscripción de la afección en el Registro de la Propiedad; caducidad que opera únicamente en beneficio de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la inscripción del proyecto de reparcelación, sin intervención en el procedimiento de equidistribución.

Pedro Corvinos