En la reciente Resolución de 13 de julio de la Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante DGRN), se aborda la cuestión de si para inscribir una declaración de obra nueva por antigüedad debe aportarse el seguro decenal a que se refieren los artículos 19 y 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

La nota de calificación de la Registradora de la Propiedad opuso, ente otros reparos, que no había quedado acreditado la constitución del seguro decenal, por lo que no podía inscribirse la declaración de obra nueva por antigüedad. El recurrente mantiene que la legislación no exige el cumplimiento de esta obligación para inscribir en el Registro las declaraciones de obra nueva por antigüedad.

La Resolución de la DGRN centra la cuestión señalando que quedan excluidas de la exigencia de constituir el seguro decenal, las personas que declaren una obra que, al tiempo de la declaración, tenga más de diez años de antigüedad desde su terminación, dado que este es el plazo de duración de la garantía (artículo 19.1.c Ley de Ordenación de la Edificación)

De manera que la cuestión controvertida se plantea con aquellas viviendas ilegales cuya fecha de terminación es tal que a la fecha de la declaración de obra nueva ha caducado la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística pero no ha transcurrido el plazo de diez años, que es tiempo que garantiza el seguro decenal. En relación con las viviendas ilegales que se encuentran en esta situación la DGRN mantiene que:

“No obstante la decidida voluntad del legislador de que accedan al Registro las edificaciones consolidadas por su antigüedad, que justifica su régimen de excepción regulado en el artículo 20.4 de la Ley de suelo, ni de ésta ni de la Ley de Ordenación de la Edificación resulta que dicha voluntad haya llevado a excluir la exigencia de contratación de las garantías previstas en esta última cuando la declaración de la obra se realiza sobre la base de la imposibilidad de demolición. La Ley de Ordenación de la Edificación no establece distinción alguna, sin que por este Centro Directivo pueda distinguirse donde la Ley no lo hace. Habrá así que entender que las inscripciones de obras nuevas realizadas conforme a lo previsto en el artículo 20.4 de la Ley de suelo, precisan, en los supuestos por dicha Ley previstos, y como requisito para su extensión, la previa justificación de la contratación de un seguro de daños o caución que cubra los daños causados por vicios o defectos estructurales del edificio, siendo el plazo por el que se habrá de constituir la garantía el que en el momento de la declaración de obra nueva reste para cumplir los diez años contados desde la recepción de la obra”

La conclusión es clara: no podrán acceder al Registro de la Propiedad las viviendas ilegales antiguas si no se justifica la contratación de un seguro de daños o caución, por el plazo que reste para cumplir los diez años contados desde la recepción de la obra. No obstante, conviene recordar que esta garantía no es exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio (Disposición adicional segunda Ley de Ordenación de la Edificación)

Así pues, no parece probable que quienes han incumplido el ordenamiento urbanístico en la ejecución de una vivienda, estén dispuestos a contratar este seguro sabiendo que transcurrido el plazo de diez años desde la recepción de la obra, la vivienda ilegalmente construida podrá acceder al Registro de la Propiedad.

La consecuencia es que el plazo de diez años de garantía de este seguro se puede convertir en el plazo determinante para que puedan acceder al Registro las viviendas ilegales, más allá de cuales sean los plazos de caducidad de la acción de restablecimiento, establecidos en la legislación autonómica en materia de urbanismo.

Pedro Corvinos Baseca